こんにちは。
LIFULL HOME’S 住まいの窓口note編集部の山口です。

住宅購入で気になるお金の話。特に、住宅ローンに関しては、仕組みが複雑で、分かりにくさを感じている人も多いのではないでしょうか。
実際、住まいの窓口でもお客様に資金計画についてご案内をしていますが、住宅ローンのことは難しいと感じられている方が多いようです。

そこで、今回は住まいの窓口のハウジングアドバイザーに、住宅ローンの基本的な仕組みと考え方、借りられる金額などについて教えてもらいました。
お金関連の話題はニガテな女性、Kさんの質問に答える形で解説します。

Q.住宅ローンってそもそもどんなもの？

住宅ローンとは、その名のとおり、住宅専用のローン商品です。

• 通常のローンより金利が低い

• 時間をかけて返済できる（一般的に最大35年）

といった特徴があります。

住宅ローンには事前審査と本審査の2回の審査があります。
事前審査は、本審査の前に契約者の返済能力を調べるもの。職場や年齢、年収、持病の有無などから、申請した借入額を返済できるかが判断されます。
審査のタイミングは、注文住宅の場合、土地と建築会社が決定したとき、建売住宅やマンションの場合、物件を決めたときです。

事前審査を通過した場合は、そのまま契約、本審査に進みます。もしも審査に落ちてしまったら、金融機関を変更して再度事前審査をするなどの対応策をとることができます。

Q.固定金利と変動金利って何が違うの？

固定金利と変動金利は、住宅ローンで取り入れられている金利の代表的な種類です。

• 固定金利：最初に適用された金利が返済期間を通じて変わらない金利のこと。景気の影響を受けない、月々の返済額が確定するため、返済計画を立てやすいのがメリット。変動金利に比べて高くなりやすいです。

• 変動金利：一定期間ごとに見直されて適用金利が変わる金利のこと。固定金利に比べて低い金利で返済をスタートできる、返済期間中に金利が下がれば返済額も少なくなるのがメリット。一方で、金利が上がると返済額が上がるリスクもあります。

2023年4月実施の住宅金融支援機構/住宅ローン利用者調査によると、約7割の人が変動金利、残り3割くらいの人が固定金利（固定期間選択型も含む）を選択しているようです。

Q.実際、自分が借りられる金額ってどれくらい？

借り入れできる金額は、世帯年収や自己資金額（貯金額）、年齢などにより大きく異なります。
ここでは、Kさんのご家庭の例で考えてみましょう。

固定金利の場合

全期間固定金利で金利1.5%、35年返済で借りると仮定した場合、年収ごとに借りられる金額と毎月の返済金額は、以下の表のとおりです。

この表からみると、世帯年収600万円のKさんのご家庭の場合、融資可能額は最大で総額5,700万円程度、月々の返済額は17.5万円程度。ただ実際には、年収の25%の返済比率が適正といわれており、融資可能額4,000万円程度、月々の返済額12.5万円程度が適正金額になります。

変動金利の場合

変動金利で金利0.57%、35年返済で借りると仮定した場合、年収ごとに借りられる金額は、以下の表のとおりです。

変動金利で注意したいのは、「審査金利」があること。変動金利を利用する場合、途中で金利が上昇するリスクがあるため、実際に適用される金利よりも高い金利で、借入可能額が計算されるのです。
なお、審査金利は金融機関によって異なり、公開されているものではありませんが、3%以上に設定されていることが多いです。

先ほどの表からすると、年収600万円のKさんのご家庭の融資可能額は7,614万円のように見えます。しかし、審査金利3%で審査されるとすると、融資可能額は最大で4,500万円程度。表にはありませんが、月々にすると12万円程度の返済額になります。

この融資可能額を0.57%の変動金利に当てはめて考えると、返済比率は25%以下に相当します（変動金利の借入上限額は審査金利額までとすることが多いため、上表の灰色部分は上限以上の金額となります）。
なお、年収による適正金額は固定金利のときと同様、融資可能額4,084万円程度、月々の返済額12.5万円程度です。

つまり、世帯年収600万円のKさんのご家庭の場合、

• 固定金利なら5,700万円くらいまで、変動金利なら4,500万円くらいまで借り入れることができる。（※金利を上記の数字で計算した場合）

• 適正な借り入れ金額は4,000万円~4,500万円くらいが目安

と考えるとよいでしょう。

Q.住宅ローン減税ってどれくらいおトクになるの？

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、毎年末の住宅ローン残高に応じて所得税が減税となる制度です（所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます）。

新築住宅の場合、基本的には【年末の住宅ローン残高】×0.7%の金額が13 年間、その年の所得税から引かれることになります。

2023年までに入居する一般の新築住宅を購入した場合、住宅ローン減税が適用されるのは3,000万円まで。例えばKさんが2022年に4,000万円を住宅ローンで借り入れ、一般の新築住宅を購入した場合に控除される最大の金額は、
・3000万円×0.7%＝21万円
となるわけです。

なお、住宅ローン減税は「長期優良住宅」や「ZEH水準省エネ住宅」などを建てた場合、適用される借入額が大きくなります。
長期優良住宅・低炭素住宅で最大5,000万円まで適用されるので、13年間で最大455万円の減税効果となります。

ただし、適用される住宅の面積や要件に規定があります。詳細は以下の記事を参考にしてみてください。

▼参考：2024年の住宅税制をまとめて解説！ 住宅ローン減税や贈与税の非課税措置はどうなる？
https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01621/

いかがでしたか。

アドバイザーによると、「お金のことは自分で考えてもどのくらいが適正なのか分からない、という方が多いです。そんなときはお気軽に住まいの窓口のような第三者機関を利用してみるもよいのでは」とのこと。

自分では解消しづらいお金の問題をクリアにして、ぜひ住宅購入を一歩前に進めてみてください。

家探し・家づくりの無料相談サービス　「LIFULL HOME'S 住まいの窓口」

ハウジングアドバイザーが中立的な立場で理想の住まい探し、家づくりをサポートする窓口です。購入までの進め方、物件の探し方や住宅ローンの組み方といった疑問に、無料で何度でも相談できます。さらに立地や予算、ご希望に合わせて、複数の建築会社・不動産会社を紹介。理想の住まいを叶えるために、さまざまな側面からお手伝いします。

▼住まいの窓口noteのその他の記事はこちらからご覧いただけます